Marina di San Nicola…non solo verde

di Roberto Turbitosi

A poche centinaia di metri in linea d’aria e a qualche chilometro di Aurelia dal centro di Ladispoli, a confine con l’Oasi Wwf del Parco di Palo, il Castello Odescalchi e l’hotel “La Posta Vecchia”, si staglia in un mare di verde, su un’estensione di circa 120 ettari, la frazione denominata Marina di San Nicola. 
Nacque verso la metà degli anni ‘60 come lottizzazione convenzionata, su progetto dei proprietari dell’area, i Principi Alessandro, Guido, Ladislao e Livio Odescalchi, figli di Innocenzo e nipoti di quel Ladislao che fu fondatore di Ladispoli. Progetto che venne presentato al Comune, allora di Cerveteri, e approvato dal Consiglio comunale con delibera del 15 marzo 1965.
I quattro nobili lottizzatori, ciascuno dei quali titolare di una fetta del comprensorio, furono obbligati a creare tra di loro un “Consorzio”. E lo fecero con atto costitutivo e allegato statuto presso lo storico studio del Notaio Armati in quel di via Ara Coeli a Roma in data 21 novembre 1966. Il 3 aprile 1967 fu quindi stipulato tra gli Odescalchi e il Comune un atto di convenzione, con il quale essi ottenevano la possibilità di lottizzare e si impegnavano nel contempo a realizzare tutte le necessarie opere di urbanizzazione.
E già nel 1968 iniziò la compravendita dei lotti: gli acquirenti che allora iniziarono ad avvicendarsi, tutti presso lo stesso studio Armati, si impegnavano con l’atto di acquisto a partecipare al neonato Consorzio, siano essi singoli compratori, per l’assegnazione di un terreno di piccole o medie dimensioni, che costruttori, per accaparrarsi appezzamenti di una ampiezza tale da potervi edificare un bel complesso residenziale. Di questi, oggi, su circa 300 lotti, se ne contano una cinquantina, più o meno grandi. Ma l’accortezza fu quella di realizzare i palazzi multipiano in prossimità dell’Aurelia e man mano far degradare verso mare gli edifici riducendone l’altezza per finire a ridosso dell’arenile con villette a un unico livello.
Il Consorzio aveva – come ancora oggi ha – il compito di condurre la gestione a proprie spese dei servizi (acqua e illuminazione pubblica), la manutenzione delle strade e del verde e quant’altro d’interesse comune. Mentre alla gestione comunale passarono in affidamento, con il procedere della urbanizzazione, il servizio di nettezza urbana, la pulizia delle spiagge libere e i verdi pubblici (che comunque il Consorzio ha continuato sempre a curare) nonché, alcuni anni più tardi, la rete fognaria. Opera, quest’ultima, che in virtù di un’apposita convenzione aggiuntiva, conseguente alla Legge Merli datata 1976, sostituì le fosse biologiche, di cui erano dotati originariamente tutti i lotti di terreno.
Prese il via, dunque, da quella zona fino ad allora paludosa a confine con il Comune di Roma, oggi Comune di Fiumicino, una delle più belle realtà della costa laziale.
Nel 1970, con il passaggio di consegne da Cerveteri al neonato Comune di Ladispoli, Marina di San Nicola entrò a far parte dell’entourage della “Città di Ladislao” (Ladispoli appunto), di cui divenne presto, e senza ombra di dubbio, il “fiore all’occhiello”.
Con il passare degli anni la lottizzazione giunse dapprima alla ultimazione delle opere di urbanizzazione, a cura e spese degli stessi Odescalchi, e, successivamente, al completamento della edificazione dei lotti, salvo due zone sulle quali il Ministero dei Beni Culturali nei primi anni ’70 appose un vincolo, rendendole quindi inedificabili, stante la vicinanza di una vasta area ricca di antiche testimonianze, all’epoca portate alla luce solo in parte. Il comprensorio, infatti, ebbe origine in una zona di pregevole valore storico-archeologico, ove tra le innumerevoli vestigia romane e i tanti ritrovamenti spiccano, su tutti, i resti della grandiosa Villa imperiale attribuita a Pompeo Magno.
Il vincolo tuttavia non fu permanente ma temporaneo. E ciò nell’attesa che fosse definita la esatta delimitazione del sito interessato dalle preziose vestigia, come detto, solo parzialmente affiorate. Compito, questo, affidato alla Soprintendenza Archeologica per l’Etruria Meridionale attraverso una campagna di scavi, completata la quale (con non poche difficoltà soprattutto di carattere economico), ma anche a seguito dei ricorsi presentati alle Autorità giudiziarie dai proprietari dei terreni (sempre i Principi Odescalchi), il Ministero nel 2002 trasformò tale vincolo da temporaneo a definitivo su una parte più estesa dei due terreni, liberando e quindi rendendo edificabile il resto. Nel 2010 furono quindi rilasciati dal Comune di Ladispoli i relativi “permessi di costruire”, cioè gli ultimi due del Piano di lottizzazione: venne così completata, dopo la urbanizzazione, anche la edificazione dei lotti. 
Oltre a quelle antiche testimonianze, Marina di San Nicola ha come proprio “cavallo di battaglia” la enorme ricchezza di verde. A conferma di ciò: il dato statistico che la vede attestata ai primissimi posti nella graduatoria delle località italiane con il più alto rapporto verde-cemento.
In effetti, entrando nel comprensorio consortile, al km. 34,500 della Strada Statale numero uno, la prima impressione che si registra è quella più che positiva dell’impatto con il verde, sia esso pubblico che privato: una infinità di alberi, siepi e piante d’ogni specie tendono a nascondere quasi ovunque una miriade di ville e villette, costruite e distribuite con criteri d’intelligenza e razionalità lungo i 14 chilometri di strade che si snodano all’interno del comprensorio. Staccionate in legno (e non muri) come recinzioni e l’assenza di marciapiedi completano il quadro ambientale di quella che non sembra eccessivo definire una “perla” del litorale tirrenico. Una vera oasi di pace per chi, abbandonato il caos della grande Città, vi giunge affaticato e stressato dopo una settimana di intenso lavoro per trascorrere un tranquillo e spensierato weekend.
In virtù di un proficuo rapporto di collaborazione tra il Comune di Ladispoli e il “gestore” Consorzio, si è per la gran parte colmata quell’annosa lacuna costituita dalla carenza di servizi pubblici, che per lungo tempo è stata la nota dolens della frazione, carenza molto sofferta specie nei mesi invernali. La scuola materna, la farmacia, il trasporto pubblico urbano, il mercato e l’ufficio postale sono i principali servizi già operanti da qualche tempo nel comprensorio, mentre più recente è la realizzazione di una scuola elementare, intitolata – per volere dei “sannicolini” ma non solo – a Don Nicolino Amedeo Merlo, per lunghi anni Parroco della Chiesa SS. Annunziata di Palo Laziale, da cui dipende ancora oggi Marina di San Nicola.
Sotto l’aspetto “sicurezza e ordine pubblico”, oltre al servizio istituzionale svolto dalle Forze dell’ordine (compatibilmente con le gravi e ormai ataviche carenze che ne attanagliano gli organici), il Consorzio, al fine di garantire una maggiore serenità ai propri consociati, ha installato nel 2007 un sofisticato impianto di videosorveglianza del territorio, funzionante 24 ore su 24, integrato da un servizio di pattugliamento armato.
Ciò detto, i residenti, giunti oltre le 1.500 unità, sono in continuo aumento. Tra questi alberga un nutrito numero di pendolari, per i quali il lavoro è l’unico motivo che con un filo sottile li tiene ancora legati alla vicina Capitale, oltre forse a qualche antico ricordo di gioventù.
Nel periodo estivo, i quasi 3mila appartamenti si riempiono, elevando il numero degli abitanti fino a 10mila circa. A questi si aggiungono i numerosissimi frequentatori occasionali che trovano facile accesso nelle vie del comprensorio, le quali, ancorché private come proprietà, sono aperte al pubblico transito. D’altronde, l’amena località nacque con i classici presupposti di centro residenziale prettamente estivo, anche se con il passare del tempo, vista la vicinanza con Roma e le agevoli vie di comunicazione, ha assunto e sta assumendo sempre più l’immagine di valida alternativa di vivibilità. Questo anche perché i costi degli immobili, benché mediamente superiori a quelli del centro urbano di Ladispoli, sono certamente (e ancora) inferiori a quelli di Roma. Non per altro, molte sono le giovani coppie che dopo il matrimonio si trasferiscono qui dalla Capitale, trasformando la casa di villeggiatura, ceduta loro dai genitori, nell’abitazione presso cui stabilire la propria nuova famiglia.
Riprendendo la passeggiata per le strade di Marina di San Nicola, ci si rende conto che il Consorzio ha riservato particolare attenzione alle esigenze dei “pedoni” con la creazione, sulle preesistenti banchine erbose fiancheggianti le carreggiate stradali, di vialetti pedonali protetti da telai metallici. Tali percorsi, che si snodano su tutte le vie principali a più intenso traffico veicolare, consentono un agevole camminamento nonché un facile raggiungimento dei quattro centri commerciali, dei tanti giardini pubblici e dell’arenile, dove operano quattro stabilimenti balneari pubblici e tre privati.
Come nei giardini, anche lungo i percorsi pedonali sono tante le panchine, che offrono perlopiù agli anziani la possibilità di una sosta riposante. Attraversando ancora verdi prati con aiuole fiorite e giochi per bambini, si giunge in prossimità della spiaggia, dove l’ente consortile ha realizzato alcuni anni or sono una caratteristica piazzetta. Di qui si diparte una incantevole passeggiata lungomare, che nel tratto terminale a sud si snoda all’interno della zona archeologica, lambendo la Villa Romana e finendo a piazzale delle Muse, altro angolo caratteristico del comprensorio, dalla forma che ricorda un anfiteatro. Non per altro, in questo luogo, che specie nelle ore notturne rivela un’ambientazione molto suggestiva, si svolgono nel periodo estivo spettacoli e intrattenimenti di varia natura. Verso nord, invece, la passeggiata punta in direzione del Castello Odescalchi. Non a caso, infatti, tale percorso lungomare, allorquando venne realizzato nei primi anni ’90, fu denominato “dalla Romanità al Medioevo”. Qui il percorso pedonale consortile sfocia in piazzale Diana, altro sito del comprensorio dove l’arredo urbano realizzato dal Consorzio nel corso degli anni dà chiara prova di sé.
Grazie all’apprezzabile gestione e alla oculata amministrazione del territorio, Marina di San Nicola rappresenta in definitiva un esempio lampante di efficienza, dove regnano sovrani ordine e pulizia. Prerogative, queste, che oltre a qualificare e valorizzare non poco il territorio dimostrano come spesso la gestione privatistica – specie quando è scevra di interessi politici – è più spedita e funzionale, pur se talvolta irta di difficoltà e ostacoli per le carenze e le lungaggini burocratiche che attanagliano gli enti, le istituzioni e i pubblici uffici in generale.
In controtendenza con quanto avvenuto a Ladispoli e in altre località anche viciniore, dove analoghi Consorzi sono stati chiusi per volere degli stessi cittadini interessati, favorevoli al trasferimento del territorio nella piena gestione comunale, a San Nicola accade esattamente il contrario: la cittadinanza, residente e non, almeno per la massima parte, auspica fortemente il mantenimento della gestione consortile, da cui deriva la costante valorizzazione del territorio stesso e degli immobili. Ragion per cui, di concerto con l’Amministrazione comunale, che sinora almeno ha condiviso i “desiderata” dei consorziati, è stato sottoscritto, esattamente il 20 dicembre 2017, un nuovo atto convenzionale, che di fatto sostituisce il precedente (quello di lottizzazione del 3 aprile 1967) ritenuto ormai superato e obsoleto: un nuovo atto, cioè una nuova Convenzione, che, aggiornando i rapporti Comune-Consorzio, garantisce al Consorzio stesso il prosieguo nella gestione del comprensorio – che nel 2016 ha festeggiato le 50 primavere – fino al 31 dicembre 2040. Data, quest’ultima, non a caso coincidente con quella di scadenza del Consorzio, prevista nell’attuale Statuto, scadenza che potrebbe essere ancora una volta prorogata.
In conclusione, Marina di San Nicola è un Centro – come dicevamo – nato per offrire tranquille vacanze estive, ma che sta assumendo, anno dopo anno, le caratteristiche di località residenziale e vivibile in ogni stagione.